Você sabia que um contrato de compra e venda não serve para comprovar que uma propriedade é realmente sua? Diferentemente do que muitas pessoas — e até mesmo empresários — acreditam, legalmente esse documento não é suficiente para assegurar que o indivíduo é realmente proprietário de uma unidade ou estabelecimento.

Se você está considerando a compra de uma propriedade, é essencial saber como comprovar a posse do imóvel, segundo as regras dispostas em lei. Dessa forma, não há risco de perder seu bem para alguém que afirma ser seu real proprietário. 

Com tudo legalizado, você também não terá dificuldades em vender o imóvel por não ter todos os documentos necessários que comprovam que ele é realmente seu. Pensando nisso, colocamos neste post as principais informações sobre como comprovar posse de imóvel e não ter problemas com isso. Confira!

Qual a diferença entre posse e propriedade?

A primeira coisa que você precisa entender é a diferença entre posse e propriedade de um imóvel. A confusão entre os dois termos é muito comum, até mesmo entre profissionais de Direito. Portanto, a seguir, explicaremos cada um deles e suas diferenças.

O que é posse?

A posse pode ser compreendida como um exercício — ela é a postura de dono de um local, não um direito legal. Nem todo proprietário detém a posse de seu estabelecimento. Isso é algo comum em relações de aluguel, por exemplo, nas quais o locatário tem a posse de um estabelecimento, seguindo as normas acordadas com o locador. 

Entretanto, nem sempre a posse é feita de forma legal — como no exemplo citado. Existem diversos tipos de posses. Entre eles, a violenta ou clandestina, feita sob força e de forma oculta, respectivamente. Nesses casos, vale a importância de deter a propriedade do imóvel, como veremos a seguir.

O que é propriedade?

Diferentemente da posse, a propriedade de um imóvel é um direito — ou seja, seu proprietário pode usufruir de sua propriedade como bem entender. Ainda, é um direito absoluto e exclusivo: não é possível que duas pessoas sejam donas de algo.

Além disso, a propriedade é passível de prova e conhecida de forma pública. Existem documentos legais, reconhecidos pela lei e pelo governo, que mostram a relação de propriedade entre uma pessoa ou instituição e um imóvel.

Dessa forma, uma pessoa ou empresa somente detém a propriedade de um imóvel quando possui sua Escritura Pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro realizado, não é possível comprovar a propriedade de um patrimônio.

Qual a relação entre a posse e a propriedade de um imóvel?

Basicamente, quando uma compra de imóvel é realizada, sua aquisição deve ser feita de forma regular, atendendo às normas legais vigentes. Só assim o comprador passará a ter direito à propriedade do bem.

Em casos nos quais a compra é feita apenas de forma irregular, como por meio de um contrato de compra e venda particular, recibos de venda ou acordos verbais, não há direito de propriedade garantido, apenas uma posse, que pode ser reivindicada pelo proprietário.

Como comprovar posse de imóvel?

Caso você possua um imóvel ou esteja considerando a compra de um para uso próprio, o ideal é que você garanta sua propriedade — não apenas sua posse. Assim, se algum processo legal for movido contra essa transação, você terá os documentos necessários para comprovar a validade da operação. 

Como mencionamos, a única forma legal de comprovar que você é realmente o dono de um local é apresentando sua escritura no Cartório de Registros de Imóveis. Essa atividade resulta em dois documentos que o proprietário deve manter: a escritura em si e uma transcrição ou matrícula do imóvel.

Escritura do imóvel 

A escritura do imóvel é um contrato de compra e venda feito em cartório. Por si só, ela não representa a propriedade do bem: é necessário que seja registrada no Cartório de Registros de Imóveis para que o processo esteja completo.

Esse documento é um registro público — uma vez que é feito em cartório — que deve ser realizado com a ajuda de um profissional da área do Direito e do atual proprietário do local.

Transcrição ou Matrícula do imóvel

A partir de 1939, todos os imóveis registrados em cartório passaram a ter uma transcrição, um número de registro identificando seu proprietário e suas características.

Em 1973, a Lei de Registros Públicos alterou esse procedimento, criando a matrícula. Ela consiste basicamente no mesmo documento, mas unifica todas as atividades e o histórico do imóvel.

Dessa forma, imóveis que não sofreram nenhuma modificação depois de 1975 ainda contam com uma transcrição, ao passo que os demais têm a matrícula — documento que garante a nova propriedade do imóvel.

Qual é o processo correto para garantir a propriedade do imóvel?

Ao considerar a aquisição do seu imóvel, o processo correto é solicitar a escritura e a matrícula do bem, comprovando não só a propriedade do vendedor, como também sua regularidade. Identificado que a transferência de propriedade e a posse podem ser feitas, as negociações também podem ser realizadas e o contrato redigido.

O contrato entre as partes pode ser público ou particular. No primeiro caso, é feito por meio da nova escritura, representando uma promessa de compra e venda, realizada em Cartório de Notas.

O segundo tipo de contrato precisa ter a presença e a assinatura de duas testemunhas para apresentar valor legal. Isso garante a obrigação do vendedor de transferir a propriedade do imóvel para o comprador após as condições estabelecidas. 

Dessa forma, mesmo sem a propriedade real do imóvel, realizadas todas as condições descritas em contrato, é possível entrar com uma ação legal solicitando que a propriedade seja transferida para o comprador — uma vez que ele possui o direito aquisitivo do bem.

A escritura definitiva, feita no Cartório de Registros de Imóveis, só pode ser realizada ao fim do contrato, quando ambas as partes concluíram todas as suas obrigações. Portanto, se o imóvel é financiado, o comprador terá apenas a promessa de propriedade, que deverá ser firmada quando ele quitar todo o pagamento.

Por fim, é necessário lembrar que, ao adquirir o imóvel de forma regular — ou seja, pelo contrato em cartório —, deverá ser pago o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse custo só pode ser exigido após a efetivação real da transação pelo Cartório de Registros de Imóveis.

O procedimento de compra de um imóvel não é simples: além da documentação necessária a fim de atender as exigências da lei para provar a posse, existem outras atividades que devem ser realizadas — como avaliação da infraestrutura do local e levantamento de certidões, o que deve ser feito por especialistas no assunto. 

Portanto, ao começar esse processo, é indicado que as partes interessadas busquem profissionais qualificados — como um advogado especializado na atividade ou até mesmo uma empresa de consultoria.

A vantagem dessas empresas é que elas auxiliam na busca do imóvel, na sua avaliação e em todos os procedimentos necessários, trazendo mais confiança para quem está fazendo o investimento.

O que acontece se um imóvel não tiver escritura?

Para ser considerado regular, todo imóvel precisa ser registrado em um Cartório de Registro de Imóveis. A escritura é o documento responsável por informar publicamente quem é o proprietário do imóvel e é necessária para uma negociação tranquila.

Qualquer empreendimento imobiliário sem esse documento é uma fonte de situações desagradáveis e de muita dor de cabeça, visto que pode ocorrer até mesmo à perda do bem, por exemplo.

Sem a escritura do imóvel, a negociação entre o vendedor e o comprador será realizada por meio de um “contrato de gaveta” e isso não é recomendável, já que se trata de um instrumento que — apesar de dar direitos legais às partes envolvidas — não garante a transferência da propriedade do imóvel para quem o está comprando, na medida em que não apresenta o registro no cartório.

Lembrando que, sem a escritura, o comprador não tem a posse do imóvel e, por consequência, não pode usufruir de um financiamento, pois as instituições bancárias não aprovam financiamentos de imóveis nessas condições.

O lado bom é que essa situação pode ser regularizada. O lado ruim é que o custo para isso pode ser bastante elevado, ficando em torno de 4% do valor venal do bem, sem mencionar possíveis taxas e custos adicionais do cartório.

Como regularizar um imóvel sem escritura?

O primeiro passo é fazer um levantamento de toda a documentação existente a respeito do imóvel, incluindo os documentos referentes aos antigos donos e seus respectivos herdeiros.

A ajuda dos antigos proprietários será necessária nesse processo, pois eles deverão levar um contrato de compra e venda para comprovar a negociação e dar sequência ao registro do imóvel.

Se os antigos donos não puderem ser localizados e não houver nenhuma informação que comprove a compra do imóvel, será preciso utilizar a justiça.

Nesse caso, o ideal é fazer uma solicitação da propriedade por usucapião, na qual deve-se comprovar que há alguém morando no imóvel por um determinado período, em geral superior a cinco anos. Para isso, é preciso utilizar todo o tipo de documento possível, como fotos, contas pagas e testemunhas.

Qual é a validade jurídica da escritura de posse?

A escritura de posse de imóvel, por si só, não tem muita validade jurídica, principalmente quando é a única documentação em mãos. Afinal, para que o imóvel esteja devidamente regularizado e no nome de um proprietário, é fundamental que ele seja registrado em um Cartório de Registro de Imóveis.

Caso contrário, a posse do bem está apenas sendo exercida, mas não consumada de fato.

Qual a diferença entre escritura pública e registro de imóveis?

Antes de concluirmos este conteúdo, é importante que você entenda a diferença entre escritura pública e registro de imóveis. Pois bem, a escritura pública é um documento que tem a finalidade de formalizar o contrato de compra e venda, tornando-o público, para que qualquer cidadão possa consultá-lo em um Cartório de Registro de Imóveis.

Na escritura pública devem constar informações sobre os termos acordados para a transação imobiliária, como:

  • o valor combinado;
  • a definição do que está sendo vendido;
  • a data da compra;
  • quem são as partes envolvidas;
  • a forma de pagamento.

O registro de imóvel é o documento que deve conter todo o histórico da propriedade. Ele também serve para que o comprador consulte quem foram os proprietários antigos, quais benfeitorias e alterações foram realizadas, entre outros dados.

Como você pôde conferir neste artigo, comprovar posse de imóvel é uma tarefa fundamental para garantir o bom andamento de uma transação imobiliária e evitar possíveis dores de cabeça durante o processo. 

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