Você sabe como comprovar posse de imóvel?

14 minutos para ler

Que tal testar seus conhecimentos sobre posse e propriedade antes de começar a ler?

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Você sabia que um contrato particular de compra e venda – ou a promessa de compra e venda – não serve para transferir a propriedade e, consequentemente, comprovar que o bem imóvel é realmente seu? Diferentemente do que muitas pessoas — e até mesmo empresários — acreditam, legalmente esse documento não é suficiente para assegurar que o indivíduo possa se considerar proprietário do imóvel.

Se você está considerando a compra de uma propriedade, é essencial saber os direitos que a posse do bem imóvel lhe dão, bem como aqueles que decorrem da propriedade. É preciso saber, também, todos os passos que precisam ser dados, para que a propriedade lhe seja realmente transferida e que você possa se dizer, finalmente, dono do bem.

Após ter tudo legalizado, com todos os passos necessário, você também não terá maiores problemas em vender o imóvel, que decorreriam de dificuldades de apresentar documentação regular e de demonstrar que o bem é realmente seu.

Pensando em tudo isso, colocamos neste post as principais informações sobre posse e propriedade e sobre a forma de ter todas elas regularizadas. Confira!

Qual a diferença entre posse e propriedade?

A primeira coisa que você precisa entender é a diferença entre posse e propriedade de um imóvel. A confusão entre os dois termos é muito comum. Portanto, a seguir, explicaremos cada um deles e suas diferenças.

O que é propriedade?

A propriedade de um imóvel é um direito — ou seja, seu proprietário pode usufruir de sua propriedade como bem entender, assim como dispor dela – pela venda ou doação, por exemplo – ou ainda reavê-la de quem a possua ou detenha de forma ilegal.

Além disso, a propriedade de um imóvel é passível de prova e conhecida de forma pública. Existem documentos legais que refletem e provam a relação de propriedade entre uma pessoa, física ou jurídica, e um imóvel.

Dessa forma, uma pessoa somente é proprietária de um imóvel quando o título de domínio encontra-se devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem o registro realizado na matrícula daquele imóvel, não é possível comprovar a propriedade de um bem imóvel.

Há algumas formas de se registrar o domínio em nome de uma pessoa. Dentre elas, destacamos os registro da escritura pública de compra e venda, do formal de partilha em ação de inventário ou divórcio, e da sentença que reconhece a usucapião.

O que é posse?

A posse pode ser entendida como um exercício — ela é a postura de dono de um local. É possuidor quem “tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”[1]. Isso significa, por exemplo, que alguém tem a posse quando usa e goza do bem, mas não pode dispor dele.

É possível, por exemplo, que um proprietário transfira a posse direta do imóvel a um terceiro. Isso é algo comum em relações de aluguel, de arrendamento ou de comodato, por exemplo. Nesses casos, outra pessoa, que não o proprietário, tem a posse direta do imóvel, seguindo as normas acordadas com o proprietário, que ficará somente com a posse indireta.

Entretanto, nem sempre a posse é exercida de forma legal — como nos exemplos citados acima. Existem outros tipos de posses, como posse violenta ou clandestina, feita sob força e de forma oculta, respectivamente. Nesses casos, vale a importância de deter a propriedade do imóvel, como veremos a seguir.

Qual a relação entre a posse e a propriedade de um imóvel?

Como já dito, a posse é o exercício de pelo menos uma das faculdades da propriedade.

Assim, é possível, por exemplo, que um contrato particular de compra e venda ou uma promessa de compra e venda deem ao comprador a posse sobre o imóvel, mas não signifique que ele terá a propriedade sobre o bem.

A transferência da propriedade, na compra e venda do imóvel, deve ser feita de forma regular, atendendo às normas legais vigentes. Isto é: é necessário que seja lavrada escritura pública, em cartório de notas, e que esta escritura seja levada a registro na matrícula do imóvel, no cartório de registro imobiliário. Só assim o comprador passará a ter direito à propriedade do bem.

A realização de uma compra e venda, por meio de mero contrato de compra e venda particular, recibos de venda ou acordos verbais, sem que seja outorgada a escritura e sem seu registro, não garante direito de propriedade ao comprador. Pode, eventualmente, lhe dar a posse, que, ainda assim, poderá vir a ser reivindicada pelo proprietário.

Como comprovar posse de imóvel?

Há várias formas de se demonstrar a posse de um bem, que, contudo, não servem para atestar a propriedade sobre ele.

Ela pode ser demonstrada por meio de contas de prestação de serviços públicos em nome do possuidor (fornecimento de água ou energia), por meio de depoimentos de testemunhas, por meio de fotos ou mesmo por meio de documentos legais, como um contrato particular de promessa de compra e venda, em que haja cláusula que preveja a transmissão da posse.

Contudo, é importante que se saiba que a comprovação da posse não dará o direito à propriedade e a todas as proteções legais que dela decorrem.

Portanto, quando adquirir um bem imóvel, é importante que você apresente a escritura pública de compra e vendas no Cartório de Registros de Imóveis competente. Com a escritura pública em mãos e com seu registro na matrícula do imóvel, dificilmente alguém poderá colocar em cheque sua propriedade e você terá todos os meios judiciais e extrajudiciais para proteger seus direitos sobre o bem.

Escritura de compra e venda do imóvel 

A escritura de compra e venda do imóvel é um documento público, emitido por um cartório de notas, que estabelece a compra e venda feito do bem. Por si só, ela não representa a propriedade do bem: é necessário que seja registrada na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registros de Imóveis, para que o objetivo seja atingido.

Por ser o contrato público, é importante que todas as partes (vendedor e comprador) estejam presentes no cartório, para emissão da escritura – ou, como se diz mais formalmente, sua “lavratura”. É absolutamente importante, ainda, que você esteja assistido por um advogado.

Transcrição ou Matrícula do imóvel

A partir de 1939, todos os imóveis registrados em cartório passaram a ter uma transcrição, um número de registro identificando seu proprietário e suas características.

Em 1973, a Lei de Registros Públicos alterou esse procedimento, criando a matrícula. Ela tem semelhanças com a transcrição, mas unifica todas as atividades e o histórico do imóvel em um só documento.

Dessa forma, imóveis que não sofreram nenhuma modificação depois de 1975 ainda contam com uma transcrição, ao passo que os demais devem ter a matrícula. Uma certidão de inteiro teor da matrícula será o documento mais aconselhável para demonstração da propriedade sobre o imóvel.

Qual é o processo correto para garantir a propriedade do imóvel?

Ao considerar a aquisição do seu imóvel, o processo correto é solicitar a escritura e a matrícula do bem, comprovando não só a propriedade em nome do vendedor, como também sua regularidade.

A possibilidade de que o proprietário do imóvel venda o bem para qualquer pessoa também depende da regularidade fiscal dela e do imóvel. Depende, também, da inexistência de dívidas em seu nome. Assim, é importante que o vendedor também apresente:

  • certidões negativas de dívidas de tributos em todas as esferas – municipal, estadual e federal – em seu nome e em relação ao bem;
  • certidões de inexistência de dívidas civis e trabalhistas, emitidas pelos tribunais competentes;
  • documentos cadastrais do imóvel.

Identificando-se que a transferência de propriedade e da posse podem ser feitas, as negociações também podem ser realizadas e o contrato de promessa de compra e venda redigido.

A promessa de compra e venda, quando feita por documento particular – isto é, sem auxílio do cartório – deve ser assinado por duas testemunhas. Isso garante a possibilidade de se exigir do vendedor, em processo judicial, o cumprimento da obrigação de transferir a posse e a propriedade do imóvel para o comprador, em caso de este se negar a cumprir condições estabelecidas.

A escritura definitiva de compra e venda, lavrada no cartório de notas e que deve ser registrada no Cartório de Registros de Imóveis, só pode ser, em regra, celebrada quando as partes já tenham concluído ou estiverem prontas para concluir, naquele ato, todas as suas obrigações, inclusive pagamento integral do preço. Portanto, se a compra e venda não é feita com pagamento à vista, o comprador terá apenas a promessa de propriedade, que deverá ser efetivada quando ele quitar todo o pagamento.

Deve-se fazer a ressalva de que, em alguns casos de compra por meio de financiamento de imóvel por instituição financeira, o próprio contrato de financiamento pode fazer as vezes da escritura pública. Nesse caso, não será necessário que vendedor e comprador providenciem a emissão de escritura num cartório. Após terem quitado todas as parcelas do financiamento, bastará que levem o próprio contrato de financiamento ao Cartório de Registro de Imóveis, para que aconteça a transferência da propriedade.

Por fim, é necessário lembrar que, em toda compra e venda de imóvel, será devido o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O procedimento de compra de um imóvel não é simples: além da documentação necessária a fim de atender as exigências da lei para provar a posse, existem outras atividades que devem ser realizadas — como avaliação da infraestrutura do local e levantamento de certidões, o que deve ser feito por especialistas no assunto. 

Portanto, ao começar esse processo, é indicado que as partes interessadas busquem profissionais qualificados — como um advogado especializado na atividade e, até mesmo, uma empresa de consultoria.

A vantagem deste tipo de auxílio é que se tem mais segurança e confiança, seja na busca do imóvel, na sua avaliação e em todos os procedimentos necessários, tornando o investimento menos arriscado.

O que acontece se um imóvel não tiver a escritura registrada?

Para ser considerado regular, todo imóvel precisa ser registrado em um Cartório de Registro de Imóveis. A registro em matrícula é o meio adequado para informar publicamente quem é o proprietário do imóvel e é necessário para uma negociação tranquila.

E para que o comprador possa se tornar o proprietário deste imóvel, deve ter em mãos e levar a registro a escritura pública de compra e venda.

Qualquer empreendimento imobiliário sem a possibilidade de emissão e registro da escritura é uma fonte de situações desagradáveis e de muita dor de cabeça, até mesmo de perda do próprio bem, por exemplo.

Em alguns casos, comprador e vendedor deixam, por alguma razão, de emitir e registrar a escritura de compra e venda, ficando a negociação resumida a um “contrato de gaveta”. Isso não é recomendável, já que este tipo de contrato — apesar de poder dar direitos legais às partes envolvidas — não garante a transferência da propriedade do imóvel para quem o está comprando.

Aliás, é bom que se saiba que aquele que pretender comprar um imóvel de quem não é registrado como proprietário na matrícula do imóvel, não poderá, entre todas as outras consequências já mencionadas, se utilizar de um financiamento, pois as instituições bancárias não aprovam financiamentos de imóveis nessas condições.

Como regularizar a propriedade de um imóvel na matrícula?

É bastante comum que, na matrícula do imóvel, não apareçam todas as pessoas que já foram proprietárias do imóvel. É preciso, nesse caso, regularizar toda a cadeia de propriedade – ou seja, todos que, em algum momento, adquiriram e transferiram o bem, por alguma razão, devem estar listados na matrícula, até que se chegue ao último e atual proprietário.

Para se fazer esta regularização, o primeiro passo é fazer um levantamento de toda a documentação existente a respeito do imóvel, incluindo os documentos referentes aos antigos donos e, se for o caso, de seus respectivos herdeiros.

A ajuda dos antigos proprietários será necessária nesse processo, pois eles deverão apresentar documentação para comprovar a antiga negociação e dar sequência à cadeia de registro do imóvel.

Se os antigos donos não puderem ser localizados e não houver nenhuma informação que comprove a compra do imóvel, será preciso utilizar a justiça.

Nesse caso, pode ser necessário, inclusive, obter a propriedade por usucapião. Para tanto, será necessário se comprovar que há alguém morando no imóvel por um determinado período, que, a depender do caso, deve ser, no mínimo, de cinco anos. Para isso, é preciso utilizar todo o tipo de documento possível, como fotos, contas pagas e testemunhas.

Qual é a validade jurídica da escritura de compra e venda?

A escritura de compra e venda de imóvel, por si só, serve para demonstrar que houve a aquisição do imóvel e a quitação, mas não será suficiente para dar a propriedade ao comprador. Afinal, para que o imóvel esteja devidamente regularizado e em nome de um proprietário, é fundamental que esta escritura esteja registrada na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.

Qual a diferença entre escritura pública e registro de imóveis?

Antes de concluirmos este conteúdo, é importante que você entenda a diferença entre escritura pública e registro de imóveis. Pois bem, a escritura pública é um documento que tem a finalidade de formalizar o contrato de compra e venda, tornando-o público, para que qualquer cidadão possa consultá-lo em um Cartório de Notas.

Na escritura pública devem constar informações sobre os termos acordados para a transação imobiliária, como:

  • o valor combinado;
  • a definição do que está sendo vendido;
  • a data da compra;
  • quem são as partes envolvidas;
  • a forma de pagamento.

O registro do imóvel ou sua matrícula é o documento que deve conter todo o histórico da propriedade. Ele também serve para que o comprador consulte se existem problemas ou ônus sobre o bem, quem foram os proprietários antigos, quais benfeitorias e alterações foram realizadas, entre outros dados.

Como você pôde conferir neste artigo, comprovar a propriedade sobre em imóvel é uma tarefa fundamental para garantir o bom andamento de uma transação imobiliária e evitar possíveis dores de cabeça durante o processo.

Gostou do conteúdo sobre como comprovar posse e propriedade de imóvel? Tem alguma experiência sobre o assunto que deseja compartilhar conosco? Então deixe um comentário com a sua opinião!

 

 

 

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