Tudo que você precisa saber sobre fundos imobiliários no mercado de galpões

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Os fundos imobiliários têm se mostrado excelentes alternativas para quem deseja investir. E com o crescimento do mercado de galpões, os FIIs – Fundos de Investimento Imobiliários – logísticos ganham destaque dentre as alternativas disponíveis. 

Um dos motivos para esse crescimento é o boom do e-commerce. Por conta da pandemia, muitos consumidores passaram a concentrar o poder de compras no comércio digital. Consequentemente, os empreendedores desse segmento viram os números de faturamento aumentarem. 

Podemos citar, por exemplo, o Mercado Livre, que em 2020 bateu o recorde de 1,4 milhão de pedidos em um dia. Mas não são apenas os gigantes do varejo online que têm crescido. 

Pequenos e médios empreendedores têm se voltado para o comércio eletrônico e contribuido para a expansão da demanda por galpões logísticos. E com isso, os fundos imobiliários de galpões se fortalecem.  

Como os Galpões Logísticos Geram os Rendimentos para os Fundos Imobiliários? 

Os FIIs logísticos funcionam como os demais ativos desse tipo. Ou seja, os recursos que são obtidos através da oferta de cotas de participação são utilizados para a compra de novos empreendimentos logísticos. 

Posteriormente, esses galpões são locados e a receita obtida através dos aluguéis é dividida entre os cotistas. 

Uma parte dela irá cobrir todos os gastos com o imóvel, como IPTU, gestão de condomínios e administração do fundo. O restante, que pode girar em torno de 95% do lucro, é distribuído aos cotistas por meio de dividendos.

Logo, quando você compra um FII logístico, é como se estivesse indiretamente alugando um galpão. Mas nesse caso, ele não é todo seu, e sim, divido com os demais “donos”. 

Por que os fundos imobiliários de galpões são bons investimentos?

O mercado de galpões tem passado por diversas mudanças que tornam os FIIs excelentes alternativas para quem deseja boa rentabilidade e estabilidade. Dentre os fatores que podemos citar estão: 

  • Mudanças comportamentais dos consumidores

O e-commerce já vinha passando por um grande crescimento nos últimos anos. Contudo, a pandemia acabou acelerando ainda mais esse boom. 

De acordo com uma pesquisa do Serasa Experian, o número de brasileiros que compra produtos domésticos pela internet triplicou no ano passado. Além disso, não podemos deixar de lado o fato de gigantes do varejo eletrônico, como a Amazon, estarem investindo cada vez mais na otimização de seus serviços de armazenagem e distribuição. 

Cada vez mais essas empresas querem expandir as áreas de entrega, reduzindo os prazos e custos de envio. Esses comportamentos acabam causando um efeito cascata.

Outras empresas de menor porte também estão investindo fortemente na reformulação das operações logísticas e no aluguel de galpões. Consequentemente, há uma demanda muito maior por espaços de armazenagem e distribuição que comportem as novas necessidades do comércio eletrônico. 

Tudo isso impacta de maneira positiva os fundos imobiliários de galpões. A alta demanda por espaços de armazenamento tem reduzido os índices de vacância e gerado aumento nos valores do metro quadrado dos aluguéis. Portanto, implicando numa melhor rentabilização dos ativos. 

E como a tendência é um crescimento ainda maior, os investidores dessa área já estão se movendo para construir e comprar novos espaços logísticos, em busca de bons rendimentos a médio e longo prazo. 

  • Aluguéis de Galpões são Versáteis

Quando falamos de aluguéis de galpões, não podemos deixar de citar o fato deles serem mais versáteis do que os demais. Isso porque, como o ciclo de construção é relativamente curto, dificilmente você corre o risco da oferta ser totalmente diferente da demanda. 

Um galpão pode ser facilmente construído em pouco tempo, dependendo do método construtivo empregado. Com isso, fica muito fácil que os investidores possam atender as demandas do mercado, sem o risco que elas fiquem obsoletas. 

Além disso, justamente por conta dessa agilidade, as oscilações de preço são menores. Não há muita margem para que ocorra grandes oscilações no preço dos aluguéis, o que representa mais estabilidade para os investidores. 

Também não podemos esquecer que essa estabilidade também ajuda a garantir uma previsibilidade da renda futura. Afinal de contas, o mercado não corre o risco de sofrer grandes oscilações que prejudiquem a renda. 

  • Espaços bem localizados e modernos possuem baixa taxa de vacância 

Com a pandemia, muitos fundos imobiliários enfrentaram uma alta taxa de vacância. Mas isso não foi uma realidade para os fundos de galpões que são bem localizados e que possuem características modernas, tais como: 

  1. Alta capacidade de carga suportada pelo piso;
  2. Soluções de eficiência energética;
  3. Modulação eficiente;
  4. Altura do pé direito; 
  5. Existência de bons pátios de manobra;
  6. Benfeitorias para os usuários (como refeitórios, vestiários, escritórios compartilhados tipo “coworking”, entre outras); 
  7. Docas para carga e descarga
  8. Sprinklers;
  9. Entre outras. 

Além disso, ao longo dos últimos anos vimos um crescimento no número de galpões bem localizados. Hoje é possível ver espaços de armazenamento totalmente equipados não apenas na ponte Rio-São Paulo, mas em várias regiões que se tornaram fundamentais para as operações logísticas em locais mais afastados. 

As regiões metropolitanas de todo o Brasil estão passando por um importante crescimento por conta dessa tendência. E isso já é visto na taxa de ocupação média dos FIIs de galpões logísticos.

Na região de Campinas, próxima da Capital São Paulo, por exemplo, a vacância é menor que 20%.

  • Carteira promissora, principalmente para os Fundos de Galpões em regiões metropolitanas. 

Segundo especialistas, atualmente a segunda maior exposição da carteira ao segmento de galpões logísticos (25%) é composta por FIIs majoritariamente da região metropolitana de São Paulo.

Além disso, as regiões metropolitanas (RMs) de outros Estados também representam excelentes previsões para os próximos meses. Ao que tudo indica, o e-commerce deve continuar a crescer em ritmo acelerado, fomentando assim o mercado de galpões. 

E com a preocupação constante das empresas em ampliar e otimizar suas operações logísticas, a demanda por espaços de armazenamento em localizações estratégicas, deve ser ainda maior. 

Isso representa uma grande oportunidade para investidores, uma vez que a oferta pode ser facilmente adaptada para as novas necessidades, por conta dos fatores construtivos que explicamos anteriormente. 

Em resumo, os fundos imobiliários de galpões devem oferecer resultados estáveis para os investidores, principalmente para aqueles que focarem em operações descentralizadas. Ou seja, em Estados e RMs que permitam que fácil acesso das empresas de e-commerce às regiões interioranas e aos centros urbanos. 

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