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Saiba quais são as questões legais para comprar um imóvel comercial

7 minutos para ler

Você decidiu comprar imóvel comercial para começar suas atividades ou expandir o seu negócio, e agora? Como encontrar a melhor opção? O que considerar nesse processo? Quais custos estão envolvidos na transação? Como financiar o meu investimento? Essas são dúvidas comuns nessa decisão de negócio e devem ser consideradas quando a empresa está preparada para esse investimento.

Diferentemente do que muitos acreditam, o processo de compra de um imóvel comercial não é tão simples. Existem documentos a serem produzidos, taxas, impostos e diversas questões legais que devem ser avaliadas antes da assinatura do contrato. Considerado algo mais técnico, é importante se atentar aos detalhes nessa etapa, a fim de não prejudicar a negociação e sair no prejuízo com sua escolha.

Pensando nisso, levantamos as principais questões legais que você deve considerar ao comprar imóvel comercial. Confira:

Quais são os documentos necessários?

Agora que a compra será feita, serão necessários diversos documentos do comprador, vendedor e sobre o imóvel para que o contrato seja redigido e todas as avaliações necessárias sejam feitas.

Documentos do comprador

Do lado do comprador, serão necessárias cópias dos documentos para redigir o contrato de compra e venda, conforme lista abaixo:

  • Registro Geral (RG);
  • Cadastro de Pessoa Física (CPF);
  • Comprovante de Residência atualizado;
  • Comprovante de Estado Civil;
  • Contrato Social da empresa;
  • última Alteração Contratual;
  • cartão do CNPJ;
  • Balanço atualizado.

Documentos do proprietário

Referente aos documentos do proprietário, serão necessários:

  • Cadastro de Pessoa Física (CPF);
  • Registro Geral (RG);
  • Comprovante de Estado Civil;​
  • Comprovante de Residência atualizado.

Além destes documentos, são necessárias quaisquer ações na Justiça, processos cíveis, interdições, tutela, curatela, protestos de título e ações das Fazendas Municipal e Estadual de cada um dos proprietários, a fim de avaliar a segurança do investimento feito.

No caso de pessoas jurídicas, outros documentos devem ser incluídos:

  • cópia autenticada do Contrato ou Estatuto da empresa em sua última atualização;
  • cópia do Contrato Social ou Estatuto Social na Junta Comercial e alterações (se for o caso);
  • certidão negativa de débitos estaduais, no INSS, Justiça Federal e Justiça do Trabalho.​

As certidões negativas de débitos (CND) são documentos emitidos pela Receita Federal, elas indicam se um objeto ou pessoa possui ou não dívidas junto aos órgãos públicos. Elas são usadas para definir o risco do investimento.

Documentos do imóvel

É importante avaliar a legalidade do local escolhido e ausência de dívidas e pendências sob o empreendimento em conjunto com órgãos regulatórios e governo. Para isso, são necessários os seguintes documentos:

  • certidão negativa vintenária de ônus reais;
  • cópia autenticada da escritura definitiva;
  • certidão negativa de impostos ou cópia do carnê de impostos dos últimos cinco anos;
  • cópia autenticada do IPTU do ano;
  • averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
  • certidão negativa de débitos condominiais (em imóveis usados);
  • planta do imóvel ou croqui com dimensões aprovadas pela prefeitura.

Em casos de financiamento, a instituição utilizada pode ainda exigir outros documentos não listados, portanto, é importante solicitar uma lista de todos os itens necessários para concluir a transação.

O que deve constar no contrato?

Agora que você possui os documentos necessários em mãos, o contrato de compra e venda pode ser redigido. É essencial que o mesmo seja feito e analisado por um advogado, especialista na área. Contratos seguros e eficientes contém os itens listados abaixo.

Qualificação das partes envolvidas

Devem constar os dados pessoais do vendedor e comprador. Fazem parte: nome, CPF, RG e endereço atualizado.

Descrição do imóvel

O recomendado é que a descrição seja a mesma que aparece na matrícula do imóvel, seguindo os dados do Cartório de Registro local. Esse documento possui as informações detalhadas do ambiente e seu entorno.

Valor

Incluir o valor exato acordado entre as partes e condições de pagamento. Em casos de financiamento e valores parcelados, é fundamental incluir as datas de vencimento de cada parcela.​

Desocupação

Em casos em que o imóvel esteja sendo usado no momento, é importante determinar um prazo limite para que ele seja desocupado. Essa data deve ser determinada entre as partes.

Dívidas

Inclua no contrato uma cláusula que assegure que toda e qualquer dívida relacionada ao estabelecimento que foi contraída antes da compra do local é de responsabilidade do vendedor.

Cláusula penal

Essa é a cláusula mais importante do contrato, uma vez que define as obrigações penais de cada parte, em caso de descumprimento do acordo. Nela devem ser estipulados os valores a serem pagos, se isso acontecer.

Quais taxas e impostos envolvidos na transação?

Além de se atentar às características do contrato de compra e venda, é importante lembrar que nesse processo existem diversos custos que vão desde autenticação de documentos juntos a um cartório até mesmo taxas pagas à prefeitura e imobiliária. Para que você não se sinta lesado e faça um preparo correto desses custos no seu orçamento, fizemos uma lista mais detalhada do que considerar:

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Essa é a taxa mais conhecida do mercado e é paga à Prefeitura local. Seu valor é um percentual fixo de 7,2% do total do imóvel, em casos de pagamento à vista. Quando o imóvel é financiado, a taxa varia conforme valores indicados abaixo:

  • imóveis com valor até R$ 70 mil — isentos do ITBI;
  • entre R$ 70 mil e R$ 140 mil — 0,5% do valor do imóvel;
  • entre R$ 140 mil e R$ 300 mil — 2,7% de taxa;
  • acima de R$ 300 mil — 2,9% do preço do domicílio.

Escritura

Outro documento essencial de qualquer imóvel é sua escritura. Registrada no Cartório de Notas, ela funciona como um comprovante de compra e venda. Seu valor varia conforme a localização do imóvel, o pagamento pode ser feito à vista, quando a compra é feita nessa condição ou ela é inclusa nas parcelas do financiamento.

Fundo de Reequipamento do Poder Judiciário

Essa é uma taxa que tem o intuito de arrecadar fundos para arcar com despesas do Poder Judiciário referente a sua solicitação. Normalmente é paga em conjunto com a taxa da escritura e corresponde a 0,2% do valor do imóvel.

Registro do Imóvel

Cada município apresenta uma taxa diferente para realizar o registro do imóvel. O procedimento deve ser feito no Cartório de Imóveis local, registrando as alterações feitas na propriedade, hipotecas e débitos, bem como o atual dono do imóvel.

Seguros e vistoria

Em casos de financiamento, é comum que as instituições bancárias cubram seguros para o local, bem como uma taxa de vistoria fixada, usada para avaliá-lo.​

Certidões

O custo da emissão de certidões também deve ser incluso no orçamento. Em casos de financiamento é provável que a instituição escolhida solicite que você entregue CDNs sobre você e sua empresa.

Essas são todas as variáveis que você deve se atentar ao comprar imóvel comercial. Não deixe de revisar todos os pontos e usar a ajuda de pessoas capacitadas para o processo, a fim de não cometer nenhum erro que comprometa o sucesso da transação. Em alguns casos é indicada a busca por empresas especializadas nesse processo para te auxiliar.

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