Para que nenhuma das partes saia perdendo, a locação de imóveis comerciais precisa seguir algumas regras previstas na legislação. Além da Lei do Inquilinato, há outras disposições que determinam o que precisa ser feito nesse sentido para que tudo esteja regularizado.

Reconhecer os pontos exigidos nessa abordagem é fundamental para fechar contratos adequados e que tragam toda a segurança jurídica necessária.

Por isso, veja como atender a legislação e entenda quais são os pontos que merecem maior atenção.

Quais são os prazos para a locação de imóveis comerciais?

Diferentemente do que acontece com os imóveis residenciais, os comerciais não precisam ter, obrigatoriamente, um prazo no contrato de locação. É possível celebrar um documento com prazo indeterminado.

Nesse caso, tanto o locador quanto o locatário podem romper a relação sem nenhuma consequência negativa, como multa — exceto se houver sido previsto um período mínimo de permanência.

Outra forma de estabelecer esse quesito consiste em determinar períodos de validade. Nesse caso, porém, é importante ficar atento, pois existe a possibilidade de renovação compulsória.

Para proteger o ponto comercial, quem aluga pode solicitar que o contrato se mantenha, desde que sejam observadas certas condições. Mesmo imóveis que sejam usados como galpões de armazenamento podem ser objetos dessa solicitação.

Essa é uma possibilidade quando há documento escrito, com prazo mínimo de 5 anos. Adicionalmente, quem aluga precisa exercer a atividade por, pelo menos, 3 anos. Nos contratos com duração indeterminada, isso não é possível.

Inclusive, não é necessário que os 5 anos exigidos estejam em um único contrato, podendo ser compostos por vários sucessivos. Imagine, por exemplo, uma empresa que firma a locação de um galpão há 5 anos, com contratos independentes de 12 meses cada um. Embora nenhum contrato tenha o prazo de 5 anos, a soma deles garante essa condição, fazendo com que o locatário possa exigir a renovação automática.

Quais são os direitos e deveres do locador?

Para que a relação aconteça de maneira justa e benéfica para ambas as partes, é importante reconhecer os direitos e os deveres de cada interessado.

O proprietário deve cumprir algumas regras, como:

  • oferecer o imóvel em condições adequadas para o uso proposto;
  • assumir a responsabilidade por problemas e questões alheias ou anteriores à locação;
  • entregar um recibo de pagamento para a empresa locadora;
  • quitar todas as despesas referentes ao imóvel que não sejam de obrigação do locatário;
  • garantir o uso do imóvel conforme o acordado no contrato.

Ou seja, um estabelecimento que aluga um galpão não pode oferecer uma unidade que esteja em péssimas condições de uso ou que seja inseguro, por exemplo. Além disso, é obrigação de quem aluga garantir as características adequadas para o uso correto do imóvel.

Quanto aos direitos, há questões como:

  • suspender o contrato caso haja descumprimento da outra parte;
  • ter o imóvel devidamente protegido e ser indenizado por danos causados exclusivamente pelo locatário;
  • realizar o reajuste do valor de acordo com os índices oficiais definidos no contrato.

Quais são as obrigações e as garantias do locatário?

A empresa que faz a locação de imóveis comerciais também precisa cumprir com certas obrigações, especialmente de modo a garantir a proteção à propriedade do locador. Com isso, os principais deveres desta parte incluem:

  • fazer o pagamento do aluguel no valor e na data que foram acordados;
  • utilizar o imóvel de maneira responsável, dentro do que foi estabelecido entre as partes;
  • comunicar o proprietário sobre quaisquer alterações, ainda que úteis ou necessárias;
  • pagar todos os encargos como consumo de energia elétrica, água etc.;
  • devolver o imóvel em condições equivalentes àquelas encontradas na vistoria inicial.

Quando uma empresa aluga um galpão e decide fazer uma obra, por exemplo, deverá comunicar ao proprietário para receber ou não a autorização. Na entrega do imóvel, é necessário que tudo esteja adequadamente conservado, sem depreciar o patrimônio.

Já os direitos do locatário são:

  • ter assegurado o direito de exercer sua atividade no imóvel, salvo nos casos em que a rescisão é possível;
  • receber uma indenização condizente se houver a suspensão arbitrária do contrato e se isso estiver presente no documento;
  • ter a preferência de renovação mediante o registro dessa condição;
  • poder pedir a renovação automática caso sejam cumpridos os requisitos.

O que deve constar no contrato?

O contrato é o documento mais importante na locação de imóveis comerciais. É ele quem estipula os direitos e deveres de ambas as partes, trazendo segurança e a garantia de utilização adequada do imóvel.

Para que ele seja verdadeiramente útil, é preciso que algumas condições estejam presentes. Entre elas, há:

Definição das partes

O elemento deve se iniciar pela determinação de quem o locador e quem é a empresa locatária. Essa definição é importante para garantir que o imóvel seja utilizado, de fato, por quem celebrou o contrato.

Identificação do objeto

Outro ponto consiste em estabelecer qual será o imóvel alugado. No caso de um galpão, por exemplo, é necessário especificar qual é a unidade, o endereço e qualquer outro elemento de identificação.

Isso evita ações judiciais devido à confusão sobre qual é o imóvel que teve sua locação celebrada em contrato.

Direitos e deveres

Essa parte é uma das mais importantes e explicita o que cada uma das partes pode ou não fazer. É nesse momento que são resguardados direitos fundamentais, inclusive os trazidos pela Lei do Inquilinato.

Há, ainda, condições extras que podem ser adicionadas, tal qual a preferência de renovação.

Valores e prazos

Se o contrato não for por tempo indeterminado, ele precisa determinar qual é o período mínimo de permanência para a empresa.

Também deve estabelecer qual é o valor a ser pago mensalmente e quais são os índices que serão acompanhados para definir o valor do reajuste para o ano seguinte.

Juntamente da data de pagamento mensal, são definidos os juros aplicáveis em caso de inadimplência.

Condições de rescisão

Determinadas ações podem anular a relação comercial, pois isso traz segurança jurídica. É o caso do negócio que aluga um galpão e faz uma modificação incorreta sem a devida autorização do locador.

Por isso, devem estar especificados todos os quadros em que o contrato pode ser rescindido e qual é o valor a ser pago de multa. Esse montante também serve como o pagamento no caso de extinção antes do prazo.

Ao cumprir com todos esses elementos, a locação de imóveis comerciais transcorre sem problemas e de maneira benéfica para todos. Com isso, a legislação é devidamente atendida, evitando dificuldades no futuro.

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