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Esclarecemos 9 dúvidas sobre o contrato de aluguel comercial

10 minutos para ler

O contrato de aluguel é um documento muito importante para quem pretende alugar um imóvel. Nele, estarão contidos todos os detalhes da transação, desde os valores pagos mensalmente até a multa aplicada em caso de devolução. O contrato também é o responsável por assegurar alguns direitos indispensáveis que podem evitar muita dor de cabeça no futuro.

Normalmente, uma das primeiras ações realizadas no processo de abrir um negócio é a escolha do ponto comercial. Por apresentar muitos benefícios, como menor investimento e estrutura pronta, muitos empreendedores optam por alugar esse local. Nessa situação, é muito importante se atentar à formulação de um contrato de aluguel comercial.

Esse documento estabelece todas as condições do acordo realizado entre locador e locatário, garantindo uma relação tranquila e de sucesso para os dois lados. Para isso, é importante saber o que incluir no contrato, evitando erros que podem gerar prejuízos na transação.

Não sabe como formular o documento? Não se preocupe! Apresentamos, abaixo, nove dúvidas comuns sobre o contrato de aluguel comercial, facilitando esse processo para o seu negócio. Confira!

1. O que avaliar antes de assinar um contrato de aluguel?

A dúvida mais comum entre locatários e locadores de primeira viagem é quais itens devem ser estabelecidos no contrato. O ideal é que o documento apresente todos os detalhes, bem especificados, que foram acordados entre as partes. Entre eles, estão:

  • valor do aluguel;
  • taxas, reajustes e prazo do contrato;
  • restrições de alteração do espaço;
  • formas de pagamento;
  • rescisão;
  • reparos e benfeitorias no imóvel;
  • obrigações e direitos de ambas as partes;
  • questões de renovação de contrato;
  • multas e consequências do não cumprimento das cláusulas do contrato.

Essas informações evitam conflitos entre as partes e garantem uma transação mais segura. Por se tratar de um documento com valor legal, o mais recomendado é contratar profissionais preparados para desenvolvê-lo — como um advogado.

2. Quais são as obrigações do proprietário?

Como informamos, um dos itens que deve constar em seu contrato de aluguel comercial são as obrigações do locador — ou proprietário. Esse tópico apresenta todos os deveres que essa parte precisa cumprir antes e durante a relação de contrato. Entre eles, destacam-se:

  • entregar o imóvel em condições de uso;
  • responsabilizar-se por problemas estruturais e vícios do imóvel anteriores à locação;
  • custear as taxas de intermediação, que incluem a própria elaboração do contrato;
  • fornecer recibos e comprovantes para o locatário;
  • custear fundos de reserva e certos gastos adicionais de condomínio.

As obrigações podem variar conforme a estrutura do imóvel e o acordo feito entre as partes. Independentemente de quais sejam, é recomendável incluir e detalhar todas no contrato de locação — prática que garante mais segurança ao inquilino.

3. Quais são as responsabilidades do inquilino?

Assim como o proprietário, o inquilino também tem responsabilidades que devem ser dispostas no contrato de aluguel comercial do imóvel. Entre as mais comuns, estão:

  • pagar o aluguel e os encargos dentro do prazo de acordo com a forma estipulada em contrato;
  • fazer uso do imóvel para o fim determinado no acordo;
  • preservar o ambiente locado;
  • não realizar alterações sem aprovação prévia do locador;
  • enviar ao proprietário correspondências e cobranças diversas de responsabilidade dele;
  • pagar as despesas de serviços públicos — energia, água, esgoto, gás;
  • seguir regras e regulamento do condomínio;
  • arcar com a manutenção regular e os reparos necessários pelo uso do imóvel;
  • devolver o imóvel dentro das condições estabelecidas no contrato.

Da mesma maneira que as obrigações do locador garantem mais segurança ao inquilino, incluir as responsabilidades deste no contrato também assegura a tranquilidade da transação para o proprietário, evitando possíveis prejuízos.

4. Quais garantias podem ser usadas?

Outro item geralmente presente em um contrato de aluguel comercial é a garantia locatícia. Ela funciona como uma segurança para o proprietário caso aconteça algo com o imóvel — como atrasos no aluguel e depredação do espaço. Existem quatro modelos que podem ser usados:

  • fiador — pessoa que se torna responsável solidariamente pelas obrigações do locatário;
  • título de capitalização — o inquilino adquire um título, que é uma espécie de caução, no valor estipulado pelo locador. Esse valor é devolvido ao locatário no fim do contrato se suas obrigações estiverem em dia;
  • caução em dinheiro — similar ao título de capitalização, porém, o valor, limitado a até três meses de aluguel, é depositado em caderneta de poupança conjunta entre as partes. Essa modalidade tem sido pouco utilizada em aluguéis comerciais;
  • caução hipotecária — o locatário oferece a hipoteca de um bem, por exemplo, um apartamento ou um terreno, como garantia do contrato;
  • seguro-fiança — contratado entre as partes por meio de uma companhia seguradora.​

A escolha pode ser acordada entre as partes ou estabelecida pelo locador ao colocar o estabelecimento para aluguel. Não é permitido o uso de mais de uma garantia por contrato.

5. Quais são as opções de prazos, multas, renovação e reajustes?

Apesar de o valor do aluguel ser estipulado pelo locador, os pontos relativos a multas, rescisões e reajustes de contratos devem seguir regras. Entenda melhor cada um!

Reajuste

O reajuste do valor do aluguel não pode ser feito antes do prazo mínimo permitido por lei, que atualmente é um ano de contrato. O ideal é que o índice de reajuste seja estipulado no documento, permitindo que ambas as partes tenham conhecimento da alteração da quantia transacionada.

Multas por atraso

Não existe na lei um percentual específico que se aplique às multas por atraso no pagamento do aluguel, sendo que, de modo geral, elas ficam em torno de 10% ao mês, podendo chegar a 20%. Já as taxas de condomínio não devem ultrapassar 2%. O inquilino fica responsável pelas multas e atrasos nos pagamentos que são de sua responsabilidade, como luz, água e esgoto.

Retomada do imóvel

Contratos ​que estão vigorando por prazo indeterminado, ou seja, vencidos, podem ser rescindidos pelo proprietário por meio de uma denúncia vazia, que consiste na solicitação do imóvel sem justificativa e sem a necessidade de indenizar o inquilino, dando a ele um prazo de 30 dias para sair do local.

Em contratos comerciais, é possível buscar condições para uma renovação compulsória, que garante a permanência do inquilino pelo mesmo prazo do contrato atual. Para isso, é necessário atender a três exigências:

  • ter um contrato de locação comercial por escrito;
  • ter um prazo mínimo de contrato de cinco anos;
  • permanecer por, no mínimo, três anos consecutivos no mesmo ramo de atuação.

Além disso, a renovação compulsória deve ser solicitada pelo inquilino com prazo máximo de um ano e mínimo de seis meses da data de finalização do contrato. O processo deve ser feito na justiça por meio de uma ação ajuizada.

6. O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato, de 1991, é responsável por regular o mercado de aluguel de imóveis no Brasil — residenciais e comerciais. Nesse sentido, ela estabelece regras e normas que devem ser seguidas pelo contrato de aluguel. Entre elas, estão:

Fica evidente que criar um contrato de aluguel comercial não é uma atividade simples, uma vez que impacta diretamente a segurança do acordo feito entre locador e locatário. Assim, é importante contar com um profissional de confiança para isso.

Uma dica é procurar uma consultoria imobiliária para executar a tarefa. Com esse auxílio, é possível realizar todo o processo de locação do ambiente de negócio, desde a busca por opções, negociações, acordo, vistoria de entrada, até a gestão do contrato. Isso reduz os riscos para os dois lados na transação.

7. Quais são os documentos necessários?

É preciso lembrar que, além do próprio contrato, é necessária a conferência de outros documentos para a segurança do negócio. São eles:

  • laudo de vistoria do imóvel alugado;
  • Documentos pessoais dos signatários (RG, CPF, comprovante de endereço, entre outros);
  • dados completos do imóvel;

Dependendo das circunstâncias, outros documentos podem ser exigidos. Se o locatário em questão for uma pessoa jurídica, uma cópia do estatuto social ou ato constitutivo da pessoa jurídica será necessária, o que não ocorre para as pessoas físicas.

Também vale lembrar que, dependendo da garantia locatícia oferecida, é preciso o comprovante de efetivação da mesma. Ele deve conter as informações sobre o tipo de garantia, o valor do imóvel, as condições de pagamento e prazos. Não deixe nada de fora desse documento.

8. É recomendável assinar o contrato sozinho?

A melhor coisa a fazer é não assinar nenhum contrato de locação comercial sem contar com o apoio de um profissional especializado. Desse modo, é possível desenvolver todas as suas atividades tendo total convicção de que você conseguirá o imóvel desejado com as condições planejadas.

Garantir que o contrato de locação comercial seja bem analisado e elaborado protege você e o seu negócio de certos perigos. Algumas dessas possíveis armadilhas contratuais podem sujeitá-lo à restituição do imóvel ao locador, ou, até mesmo, problemas no preço do aluguel.

Pode até parecer perda de tempo e dinheiro, mas a dor de cabeça gerada pelas armadilhas de um contrato mal analisado pesa muito mais que uma assessoria jurídica. Outra opção é contratar os serviços de uma imobiliária especializada, que será capaz de guiá-lo com mais segurança.

9. Qual é o prazo estipulado ideal?

Nas locações comerciais não há prazos de duração específicos estipulados. A vigência do contrato pode ser pactuada entre as partes e geralmente fica entre 2 e 5 anos.

Para quem procura fazer um ponto comercial e mantê-lo por muito tempo, é recomendável pleitear um contrato de pelo menos cinco anos, pois isso dá ao locatária a prerrogativa renovação compulsória por igual período, desde que atendidas as exigências legais, conforme mencionado no item 5.

Seguindo essas nove orientações é possível estabelecer um contrato de aluguel de forma totalmente segura e que não prejudique você em longo prazo. Atente-se a cada uma das dúvidas e, caso ainda tenha ficado alguma, vale lembrar que existem empresas especializadas que podem guiá-lo da melhor forma possível.

Agora que você sabe qual é a importância do contrato de aluguel comercial e já sanou algumas possíveis dúvidas em relação a ele, que tal conferir outro artigo do nosso blog? Temos este outro post em que falamos sobre 7 cuidados a serem tomados no aluguel de galpão industrial. Confira!

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