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Afinal, o que é o aluguel built to suit?

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Empreender é uma atividade complexa. Ao dar início ao negócio, muitas são as responsabilidades e gastos do empreendedor. Um deles é com o imóvel onde as atividades comerciais serão desenvolvidas. Para evitar esse tipo de preocupação e facilitar a vida dos empresários, surgiu uma nova modalidade locatícia, chamada de aluguel built to suit.

Embora seja uma espécie de locação empresarial, o aluguel built to suit tem seus contornos próprios, que em muito o distinguem das locações imobiliárias convencionais.

No post de hoje, vamos falar sobre essa espécie de locação empresarial que muito tem despertado o interesse dos empreendedores.

Explicaremos o que é aluguel built to suit, como ele funciona, quais as suas vantagens e as principais diferenças em relação aos modelos de locação empresarial convencionais. Acompanhe!

O que é aluguel built to suit

O termo “built to suit” tem origem na língua inglesa, e significa “construído para servir”. A definição em português já esclarece bastante sobre esse novo modelo locatício.

É que, em regra, as locações são contratos celebrados com base em imóveis já existentes, que têm seu uso e gozo cedidos a terceiros mediante o pagamento de um valor previamente estipulado pelas partes.

O built to suit, ao contrário, é uma modalidade nova, cujo bem a ser locado é, por assim dizer, literalmente construído — ou reformado substancialmente — para ser objeto de um contrato de locação específico, atendendo aos interesses e necessidades de uma atividade comercial também específica.

Por essa razão, como é uma modalidade com características próprias, ela também se submete a um regramento peculiar, trazido pela Lei de Locações, em seu artigo 54-A e seus parágrafos.

Como funciona

A Lei não usa o termo built to suit, que é uma expressão criada pela doutrina jurídica, mas traz no artigo 54-A as principais características e regras de funcionamento dessa modalidade locatícia. As condições do contrato serão livremente pactuadas pelas partes, mas devem ser atendidas as restrições e exigências previstas na Lei.

Em termos simples, o aluguel built to suit é sempre celebrado com base em um bem determinado previamente pelo locatário, e no qual o locador irá realizar uma construção ou uma reforma substancial, visando atender aos interesses comerciais do futuro contratante.

O locador, assim, se compromete a entregar o bem nas condições estabelecidas pelo locatário, com toda a infraestrutura necessária à realização da sua atividade econômica. Para tanto, ele pode construir um novo prédio, ou reformar completamente um imóvel já existente.

O locatário, por sua vez se submeterá às regras previstas na legislação, e deverá arcar com os aluguéis periódicos.

Quais as suas vantagens

Essa modalidade de contrato é bastante vantajosa para o locatário empreendedor, pois ele poderá utilizar um imóvel completamente adaptado às necessidades da sua atividade econômica, sem precisar empregar recursos próprios na sua construção ou reforma.

Além do mais, por se tratar de uma locação empresarial, o contrato tem toda a proteção conferida a essa modalidade locatícia, como o direito à renovação contratual, direito à manutenção do equilíbrio econômico-financeiro, prazo contratual ampliado, etc.

Principais diferenças em relação aos alugueis convencionais

Embora seja um tipo de locação empresarial, o aluguel built to suit tem algumas diferenças dos contratos convencionais, e elas se referem, principalmente, ao direito de revisão contratual e ao valor da multa por rescisão antecipada.

A lei estabelece que o locatário poderá renunciar ao direito à revisão contratual do valor do aluguel (o que não é permitido em locações empresariais comuns), bem como prevê que a multa pela rescisão do contrato antes do termo final pode ser calculada sem observar o prazo já decorrido. A lei apenas impõe que o valor da multa não pode superar o valor dos alugueis relativos aos meses restantes do contrato.

Essa norma visa assegurar que o locador tenha condições de ser ressarcido pelo investimento realizado, e consiga auferir razoável margem de lucro com o negócio, que, como todo contrato, é bilateral, e deve trazer benefícios para ambas as partes.

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